9 Ocak 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’da Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi” sunulmuştur.,
Teklif; gayrimenkul değerleme süreçleri, damga vergisi uygulamaları, kat mülkiyeti yönetimi ve yapı kooperatiflerine ilişkin önemli değişiklikler içermektedir. Aşağıda uygulamada öne çıkması muhtemel düzenlemeler özetlenmiştir.
1️) Değerleme Raporlarının Tapu ve Kadastro’ya Elektronik Bildirimi
Teklif ile, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanan gayrimenkul değerleme raporlarının elektronik ortamda iletilmesi zorunlu hale getirilmektedir.
Bu kapsamda:
Sermaye Piyasası Kurulu, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca düzenlenen raporların; raporu talep eden banka, finans kuruluşu veya kamu kurumu tarafından düzenlendiği gün elektronik ortamda ve bedelsiz olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne gönderilmesi öngörülmektedir.
Amaç: Tapu ve Kadastro bünyesinde oluşturulacak taşınmaz değer bilgi sistemine veri sağlamak ve ülke genelinde değerleme verilerinin merkezî şekilde toplanmasıdır.
Bu durum, özellikle gayrimenkul piyasasında fiyat şeffaflığı ve veri standardizasyonu açısından önemli bir adım olarak değerlendirilmektedir.
2️) TOKİ Sosyal Konut İhalelerinde Damga Vergisi İstisnası
Teklifte, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yürütülen sosyal konut projelerine yönelik geçici bir damga vergisi istisnası düzenlemesi yer almaktadır.
Buna göre;
- Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten 31.12.2027’ye kadar yapılacak ihaleler
- Yürürlük tarihinde ilan edilmiş ancak teklif süresi henüz dolmamış ihaleler
kapsamında;
- TOKİ’nin aldığı ihale kararları
- TOKİ ile yükleniciler arasında imzalanan sözleşmeler
damga vergisinden istisna edilecektir.
Cumhurbaşkanına, bu süreyi üç yıla kadar uzatma yetkisi verilmesi öngörülmektedir.
Bu düzenleme, sosyal konut projelerinde maliyetlerin azaltılması amacı taşımaktadır.
3️) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Aidat ve Yönetim Düzenlemeleri
3.1 Aidat ve Avans Belirleme Yetkisi
Teklif ile site ve apartman yöneticilerinin aidat ve avans tutarlarını tek başına belirleme uygulamasına sınırlama getirilmektedir.
Yeni düzenleme ile:
Aidat ve avans tutarlarının kat malikleri kurulu onayına sunulması zorunlu hale getirilmektedir.
İşletme projesi bulunmaması halinde yöneticinin geçici proje yapabilmesine imkân tanınmakta, ancak bu projenin belirli süre içinde genel kurul onayına sunulması gerekmektedir.
Amaç: Keyfi aidat artışlarının önüne geçmek ve kat maliklerini korumaktır.
3.2 Toplu Yapılarda Karar Nisabının Düşürülmesi
Yönetim planı değişikliklerinde mevcutta aranan beşte dört (4/5) çoğunluk oranı, teklif ile üçte iki (2/3) olarak değiştirilmektedir.
- Karar Nisabı Gerekli Onay (100 Bağımsız Bölüm Örneği)
- Beşte dört (4/5) 80 kişi
- Üçte iki (2/3) 67 kişi
Bu değişiklikle, büyük sitelerde uygulamada kilitlenen yönetim planı değişikliklerinin daha kolay hayata geçirilmesi hedeflenmektedir.
4️) Yapı Kooperatiflerinde Tapu Devri Sınırı
Teklif ile 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nda değişiklik öngörülmektedir.
Buna göre:
Yapı kooperatiflerinin, planlanan ve devam eden tüm inşaatları tamamlanmadan ortaklara tahsis edilmiş olsa dahi konut ve işyeri tapularını devretmeleri yasaklanmaktadır.
Amaç: İnşaat tamamlanmadan yapılan tapu devirleri nedeniyle ortaya çıkan hak kayıplarını ve maliyet eşitsizliklerini önlemektir.
Genel Değerlendirme
Kanun Teklifi;
- Gayrimenkul değerleme verilerinin merkezileştirilmesi,
- Sosyal konut projelerinde maliyet avantajı sağlanması,
- Site yönetimlerinde şeffaflık artırılması,
- Kooperatif ortaklarının korunması
yönünde düzenlemeler içermektedir.
Ancak düzenlemelerin yürürlüğe girebilmesi için teklifin yasalaşması ve Resmî Gazete ’de yayımlanması gerekmektedir.
Mali Yöntem
Mali Yöntem Denetim ve Danışmanlık Sirkülerlerimizde yer alan bilgiler belli bir konunun veya konuların çok geniş kapsamlı bir şekilde ele alınmasından ziyade genel çerçevede bilgi vermek ve yorum yapmak amacını taşımaktadır. Bu sirkülerler ile amacımız muhasebe, vergi, yatırım, danışmanlık alanlarında veya diğer türlü profesyonel bağlamda tavsiye veya hizmet sunmak değildir. Bilgileri kişisel finansal veya ticari kararlarınızda yegane dayanak olarak kullanmaktan ziyade, konusuna hakim profesyonel bir danışmana başvurmanız tavsiye edilir. Bu sirkülerler ve içeriğindeki bilgiler, oldukları şekliyle sunulmaktadır; “Mali Yöntem Denetim ve Danışmanlık” bunlarla ilgili sarih veya zımni bir beyan ve garantide bulunmamaktadır. “Mali Yöntem”, söz konusu sirkülerlerin ve içeriğindeki bilgilerin hata içermediğine veya belirli performans ve kalite kriterlerini karşıladığına dair bir güvence vermemektedir. Sirkülerleri ve içeriğindeki bilgileri kullanımınız sonucunda ortaya çıkabilecek her türlü risk tarafınıza aittir ve bu kullanımdan kaynaklanan her türlü zarara dair risk ve sorumluluk tamamen tarafınızca üstlenilmektedir. “Mali Yöntem”, söz konusu kullanımdan dolayı, (ihmalkarlık kaynaklı olanlar da dahil olmak üzere) sözleşmesel bir dava, kanun veya haksız fiilden doğan her türlü özel, dolaylı veya arızi zararlardan ve cezai tazminattan dolayı sorumlu tutulamaz.